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   El prestamo

¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?

En términos generales, una hipoteca es un préstamo obtenido para adquirir un bien raíz. La
"hipoteca" en sí es un gravamen (una demanda legal) sobre la vivienda o propiedad que asegura la
promesa de pago de la deuda. Todas las hipotecas poseen dos características en común: capital e
interés

¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO A VALOR (LTV)? ¿CÓMO SE DETERMINA EL MONTO DE MI
PRÉSTAMO?

La relación préstamo a valor es el monto del préstamo comparado con el precio o el valor de
tasación de la vivienda que va a adquirir. Cada préstamo posee un límite LTV específico. Por
ejemplo: con un préstamo LTV del 95% sobre un vivienda tasada en $50,000, podría pedir un
préstamo de hasta $47,500 (95% de $50.000), y debería abonar $2,500 como pago inicial.

La relación préstamo a valor refleja el monto del capital que los prestatarios poseen en sus
viviendas. Cuanto mayor es el LTV, menor es la cantidad de dinero en efectivo que los compradores
de viviendas deben abonar de sus propias reservas. Por lo tanto, para proteger a las entidades
crediticias contra la pérdida potencial en caso de cesación de pago, los préstamos con LTV más
altos (80% o más) generalmente exigen una póliza de seguro hipotecario.

¿CUÁLES SON LOS TIPOS DE PRÉSTAMOS DISPONIBLES Y CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE
CADA UNO?

Hipotecas con tasa fija: los pagos no se modifican durante la vida del préstamo

Tipos

A 15 años  
A 30 años  

Estos son los mas comunes pero tambien pueden ser a 10 y 40 años  

Ventajas

Predecible  
El costo de la vivienda no se ve afectado por las variaciones de las tasas de interés y la inflación.  

Hipotecas con tasas ajustables (ARMS): los pagos programados suben y bajan con las variaciones
en las tasas de interés; los incrementos están sujetos a límites.

Tipos

Hipoteca reembolsable al vencimiento: ofrece tasas muy bajas durante el período inicial
(generalmente cinco, siete o diez años). Una vez transcurrido el tiempo, el saldo vence o es
refinanciado (aunque no en forma automática).  
Hipoteca de dos pasos: la tasa de interés se ajusta una sola vez y permanece igual durante la vida
del préstamo.  
ARMS vinculadas a un índice o margen específico  

Ventajas

Generalmente ofrecen tasas de interés iniciales más bajas  
Los pagos mensuales pueden ser menores  
Pueden calificar al prestatario para un monto de préstamo mayor  

¿CUÁNDO TIENEN SENTIDO LAS ARMS?

Una ARM podría tener sentido si está seguro de que sus ingresos crecerán a un ritmo constante con
el correr de los años o si está pensando en mudarse en el futuro cercano y no le preocupan los
potenciales aumentos en las tasas de interés.

¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE LOS PLAZOS DE PRÉSTAMOS A 15 Y 30 AÑOS?

A 30 años:

Durante los primeros 23 años del préstamo, se pagan más intereses que capital, lo cual implica
mayores deducciones impositivas.  
A medida que la inflación y el costo de la vida aumentan, los pagos de la hipoteca se convierten en
una parte cada vez menor de los gastos generales.  

A 15 años:

Los préstamos generalmente se realizan a tasas de interés más bajas.  
El capital aumenta más rápidamente ya que los pagos iniciales incluyen más capital.  

¿PUEDO PAGAR MI PRÉSTAMO ANTES DEL VENCIMIENTO?

Sí. Al enviar dinero adicional cada mes o al realizar un pago adicional al final del año, puede acelerar
el proceso de pago del préstamo. Cuando envía dinero adicional, asegúrese de indicar que la
diferencia del pago se debe aplicar al capital. La mayoría de las entidades crediticias permiten la
cancelación anticipada de los préstamos, aunque exigen el pago de una penalidad por pago
anticipado. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

¿EXISTEN HIPOTECAS ESPECIALES PARA LOS COMPRADORES DE VIVIENDA POR PRIMERA
VEZ?

Sí. En la actualidad, las entidades crediticias ofrecen distintas opciones de hipotecas accesibles que
pueden ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a superar los obstáculos que
dificultaban la adquisición de una casa en el pasado. Ahora, las entidades crediticias podrían estar
en condiciones de ayudar a los prestatarios que no poseen una gran suma de dinero ahorrado para
el pago inicial y los gastos de cierre, que presentan un historial crediticio pobre o nulo, que poseen
una deuda a largo plazo importante, o que han experimentado irregularidades en sus ingresos.

¿QUÉ MONTO NECESITO PARA EL PAGO INICIAL?

Actualmente existen opciones de hipotecas que sólo exigen un pago inicial del 5% o menos del precio
de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto del préstamo y
mayor su capital. Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza
de seguro hipotecario para obtener el préstamo. Cuando considere el monto de su pago inicial,
tenga en cuenta que también necesitará dinero para los gastos de cierre, la mudanza y,
posiblemente, las reparaciones y la decoración.

¿QUÉ INCLUYE EL PAGO MENSUAL DE LA HIPOTECA?

El pago mensual de la hipoteca cubre, principalmente, el pago del capital e intereses. Sin embargo,
la mayoría de las entidades crediticias también incluyen los impuestos locales a los bienes raíces, el
seguro del propietario y el seguro hipotecario (si corresponde).

¿QUÉ FACTORES INFLUYEN SOBRE LOS PAGOS DE LA HIPOTECA?

El monto del pago inicial, el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés, el plazo y el programa
de cancelación afectarán el total del pago de la hipoteca.

¿CÓMO INFLUYE LA TASA DE INTERÉS EN EL ASEGURAMIENTO DE UN PRÉSTAMO
HIPOTECARIO?

Una tasa de interés menor le permite obtener un préstamo mayor que una tasa de interés más alta,
con el mismo pago mensual. Las tasas de interés pueden variar mientras busca un préstamo, de
manera que pregunte a las entidades crediticias si ofrecen una tasa "inmóvil" que garantice una tasa
de interés específica durante un período de tiempo determinado. Recuerde que la entidad crediticia
le debe informar la TAE o tasa anual efectiva [Annual Percentage Rate (APR)] del préstamo. La TAE
expresa el costo de un préstamo hipotecario en términos de una tasa de interés anual. Generalmente
es más alta que la tasa de interés porque también incluye el costo de los puntos, el seguro
hipotecario y otros gastos incluidos en el préstamo.

¿QUÉ SUCEDE SI LAS TASAS DE INTERÉS BAJAN Y PACTÉ UN PRÉSTAMO CON TASA FIJA?

Si las tasas de interés caen significativamente, podría considerar la refinanciación. La mayoría de los
expertos coinciden en que si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener
una tasa del 2% por debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo, la refinanciación
podría involucrar el pago de muchos de los gastos abonados al cierre original, más los costos de
iniciación y solicitud de préstamo.

¿QUÉ SON LOS PUNTOS DE DESCUENTO?

Los puntos de descuento le permiten bajar la tasa de interés. Básicamente, se trata de interés
pagado por anticipado y cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Generalmente, por
cada punto pagado en una hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o 0.125) de un
punto porcentual.
 
   
           
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